「空室対策」というアパートやマンション経営の一大課題について、大家さん向け情報誌「オーナーズスタイル」の72号（2023年秋号）に、アクシオンがこれまで手がけた1500室以上で実践し効果をあげてきた「新コンセプトの空室対策」ヴィンテージマーケティング（デザイン）の記事が掲載されました。
アパートやマンション経営で、多くの大家さんの悩みの種になっているのが「空室対策」。
空室を埋めるために設備を新しくしたり、インターネットなどの付加サービスを拡充したり。挙句の果てには家賃の値下げなど余儀なくされた大家さんからのご相談がアクシオンには数多く寄せられています。
今回は、大家さん向け雑誌「オーナーズスタイル」に掲載された取材記事をご紹介させていただきます。取材では築古のアパートやマンションの空室対策にお悩みだった大家さんの事例もご紹介していますので、ご参考になさってください。
～～～～～記事原文～～～～～
「アクシオン アーキテクツ デザイン プラス」・・・その会社名からわかるようにデザイン設計事務所だが、「ときには工事を行わない提案をすることもある」という。一体どういうことなのか、実際の事例も交えて気になる事業内容を紹介しよう。
＜施工を手掛けた賃貸物件の入居率は１００％※＞ ※2020年1月調査
（株）アクシオンアーキテクツデザインプラスが一般的なリノベーション会社に比べて優れているのが、徹底したマーケティングとブランディングで物件に新しい価値を吹き込む点だ。
自社責任施工によって予想家賃収入から工事予算を算出し、マーケット調査のうえ、投資の回収と収益まで計算した提案書を提出。賃貸事業のコンサルティングまでを担っている。また、デザインや施工、仲介、管理だけではなく「一級建築士事務所」でもあることも特徴。
リフォーム・リノベーションだけでなく建物の点検や建て替え、そして仲介・管理まで、ひとつの窓口で総合的にサービスを提供している。 加えて、建物診断サービスも無料提供しており、建物の内外装・構造・設備の機能劣化状態を的確に把握し、資産の有効活用と付加価値を提案してくれる。
そんなアクシオンの目的はあくまで「物件の資産価値の向上」であり、そのための手段のひとつとしてリノベーションがある。「工事ありき」ではなく、事業として依頼主であるオーナーの賃貸経営の成功を最重要視した提案を行っている。
＜半分以上空室だった築古が相場賃料１・５倍の物件に＞
今回お話しを伺ったのはオーナーのＵさん。先代から継いだマンションは築40年を超え、依頼当時は8部屋中5部屋が空室状態。３年以上空室の部屋もあったという。
「建て直さないと無理なのかなと思いつつ、どのように変えればいいのか困っていました。ただ、以前にお願いした建築会社の対応に不信感を抱いた経験もあり、すぐに相談できずにいました」（Uさん）
そんなとき、某メディアで紹介されていた同社を知り、「古いものを生かして新たな価値を生み出す」というコンセプトに共感した。
「問い合わせたその日のうちに家まで来てくださり、それ以降も素早く対応してくれました。その後の調査の結果、建物の基礎は安定していたので、リノベーションでエリアのニーズや時代に合った間取りとデザインにしましょう、と提案してもらいました」（Uさん）
コンセプトは『ニューヨークヴィンテージ』。築年数を重ねた建物にしか出せないレトロな味わいを生かしつつ、メンテナンス性を両立。ワンルームのみだった間取りも2LDKと1LDKを備え、相場の1・5倍の家賃に設定した。
＜1階にはカフェを提案。地域の文化発信の場所へ＞
さらに、1階車庫部分にコーヒースタンド式カフェをつくるプロジェクトも並行してスタートした。
「駅徒歩10分、人の出入りがある市民会館が目の前という立地ながら、周辺にはカフェもありません。そこで、コーヒーのブレンドなども弊社で独自に企画し、付近の洋菓子店などの商品を置くことで、地域連携の拠点としても機能するカフェを提案しました」と同社代表取締役の大崎さん。
同社による物件の魅力や施工を熟知した入居者募集と管理は質も高く、コストパフォーマンスも上々だ。「今まで仲介、工事、管理とそれぞれ各社に頼んでいて不満も多かったので、一貫して任せられて安心です」とUさんも信頼を寄せる。
■事例紹介
外観デザインはアメリカンヴィンテージテイストに。外壁にはタイルが使われていたが、メンテナンスのしやすさ、管理リスクを考慮してモルタルを採用した。
給排水管なども入れ替え、スケルトン工事で間取りを刷新し、デザイン性の高いワンルーム・2LDKを実現。Uさんの実家だった最上階も広いバルコニーを囲む2LDKとなり、高収益が見込める物件に生まれ変わる予定。
【物件概要】リノベーション前（左） 後（右）
松戸駅から徒歩約10分／構造・階建て：RC造4階建て／築年数：41年／間取り：1R・2LDK
＜POINT＞
物件の資産価値を最大化する手段のひとつ「ヴィンテージデザイン・リノベーション」
ただ美しいだけでなく、歴史を希少価値として強みに変えることで「空室を埋めて回収できる」ことに加え「地域平均を上回る家賃設定」のためのデザイン提案を行うアクシオン。
回収期間をしっかりとシミュレーションし、フロアタイルや珪藻土の壁など、コストがかからずに原状回復ができる“優れたメンテナンス性”にも大きなこだわりを持っている。
＜高利回りに導くアクシオン3つの強み＞
■徹底した市場調査
入居希望者の閲覧から希望条件、地域の利回りなどをデータ化。入居者ニーズとエリアの供給バランス、物件の現状を徹底的に解析する。
■利回り重視。目標は10％以上
事業としての目線から、安易に家賃は下げない。入居者の立場に立った魅力的な物件に生まれ変わらせた上で短期回収をプランニング。
■綿密に計算した提案書を提出
リノベーションは「設備投資」。綿密なヒアリングと市場調査に基づき、投資の回収と収益までを計算した提案書を無償で提供している。
なんでも建て直す、ではなく、安全に再利用していくのがこれからの時代。リノベーションも、ただ新しくする、モダンにするだけでは「ハード」的な思考。必要なのは、歴史を効果的に活かし、そこにしかない希少価値を創り出すこと。徹底したマーケティングとブランディングで、物件価値を最大限に高める、新しい視点での空室対策をご提供させていただきます。
＜最強の空室対策までのステップ＞
（1）まずは、そのアパートやマンションが、どれほどの潜在的な価値や可能性を秘めているのかを調査し、報告させていただきます。
（2）建物の再生を目的にした一級建築士による「建物リボーン診断」を無料で実施させていただきます。これは耐震・劣化診断を癒合させた新しい調査手法となります。調査後に診断結果を報告書で提出いたします。
➡リノベーションによる付加価値の最大化を目的とした「建物リボーン診断」
（3）結果を踏まえたご提案をさせていただきますので、その提案内容にご納得いただけましたら、ご依頼ください。丁寧にお打ち合わせをさせていただき、ひとつひとつご納得の上で進めさせていただきます。
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