＜空室対策、成功の秘訣は「周辺家賃相場から自由になる」こと。＞
賃貸経営と空室対策にとって「家賃相場」はとても重要です。だからこそ大手不動産各社から、さまざまな家賃相場のツールや情報が提供されています。しかし、その多くが「地域別」や「沿線別」の家賃相場集計です。
家賃設定や空室対策など賃貸ビジネスの基礎情報となる「賃料相場」は、ある一定の地域における各間取りの平均家賃というわけです。中には突出して高い家賃収入を得ている物件があったとしても「平均値」の中に埋もれてしまいます。（アクシオンでは、この高い家賃物件を目指すわけです）
たとえば全国賃貸管理ビジネス協会では、間取りタイプを1部屋（シングル）、2部屋（コンパクト）、3部屋（ファミリー）の 3タイプに分類し、都道府県別に集計しています。
・全国賃貸管理ビジネス協会
それによると、1部屋の場合「東京68,680円」、「千葉54,949円」、「埼玉53,764円」、「神奈川59,737円」が家賃平均値。
これを例に「適正家賃」を考えてみます。
一般的に給料の3分の1が適正家賃とされます。国税庁の令和3年分民間給与実態統計調査によると、20代の平均年収の中央値は、男性272万円（平均346万円）、女性で259万円（平均289万円）で、額面給与はおよそ22万円ほど。給与の3分の1を家賃とすると7万円前後となります。
近年、不動産コンサルタントは手取りの4分の1を家賃の目安としてアドバイスする傾向です。その場合手取り22万の人の場合「家賃5万円後半」を優先条件として探すわけです。
こうした平均値から見ると、多くの大家さんは「1Rは家賃相場も限られるから仕方ない」、「なんとか相場の上限を目標にしたい」という気持ちになるはずです。
しかし平均値という顔のない数字から離れ、一人一人の入居者像や物件に目を向けると、まったく違う世界が見えてます。
例えば、1Rの5万円代の部屋を平均相場を上回る7万円にしたい。と考えたとします。
これまでだと沿線・エリア、築年数などで「家賃相場」があり、それを上回る家賃では客付けできないと言われるでしょう。
そこで視点をチェンジしてみます。
賃貸の大家さん業をビジネスとしてみた場合、投資と同じことに気づくはずです。それは「需要と供給」。ここがポイントです。
あるモノを欲しい人と、提供したい人がいるとします。この時、欲しい人を「需要」、提供したい人を「供給」ということはもうご存じだと思います。そして需要が供給より多いときに、モノが不足し値上がりします。また供給が需要より多いとき、モノが余る状況になり、値下がりします。
これまでの賃貸の「需要と供給」は、「沿線」や「エリア」での需要と適正供給による「家賃相場」という杓子定規の価値基準の提供がほとんど。
厚生労働「令和元年賃金構造基本統計調査」から20代の年収を観察してみると、家賃7万円を支払える319万（中央値）より上の年収の男性は15.2％、女性は10.1％も存在します。20代の10人に1.5人です。
・厚生労働「令和元年賃金構造基本統計調査」
つまり潜在ユーザーは十分に存在しています。あとは彼らに「住みたい」と思わせ、心を動かせる「魅力」を提供できるかどうかが勝負。だからこそアクシオンではターゲット層の年収ベースからも、しっかりと家賃を戦略的に企画します。
ターゲットを想定し、彼ら彼女たちのニーズ、ベネフィット（満足感）を計算し、完全オリジナル性のある「ビンテージ（希少価値）」デザインで差別化を図る、という方法です。
アクシオンのこの方法は、今までの経験から、ほぼ全ての築古のマンション＆アパートで十分に有効です。
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ヴィンテージ・デザインの物件は、ファッションで言えば規格型のプレタポルテではなく、完全特注の「オートクチュール」です。ですから外観も内観も、他とはまったく違います。それは感性を刺激する希少価値です。
そこで過ごすことが喜びになる部屋。帰りたくなる、友達を呼びたくなる部屋。映画で見た暮らしがある部屋。入居者を想定し、その気持ちやスタイルをくみ取り、デザインとして表現することで、唯一無二を提供できる部屋・物件は「憧れ」として、家賃を払える人にとって「需要」を喚起します。
これが「周辺相場」から「憧れ相場」への価値観チェンジです。
「周辺家賃相場から自由になる」ことで勝つための賃貸経営を手に入れるということ。アクシオンがこれまで蓄積してきた賃貸経営の新しいマーケティングです。
ヴィンテージ・デザインによるリノベーションは、上辺だけのものではなく、まず最初に一級建築士による「建物リボーン診断」から始まります。経年劣化した物件を付加価値を実現しながら再生するために、耐震診断、劣化診断の要素と意匠（デザイン）診断を組み合わせた新コンセプトの建物診断です。
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